«Все счастливые семьи счастливы одинаково, каждая несчастливая семья» по-своему решает вопросы ипотечного кредитования. Ну, если перефразировать…
Да, речь пойдет о разводе, разделе имущества, но не это, на наш взгляд, в материале главное. Главным становится вопрос о роли банка.
В рай и обратно
Поженившись, всем хочется вить гнездо, уютное и теплое, где очаг, покой, поддержка, где тебя ждут и понимают. Шалаш тут работает только в экстремальных условиях, а в обычной жизни да при современных возможностях ипотека – вот он выход.
Анна и Василий М. купили квартиру в ипотеку в 2014 году, сделали себе подарок прямо под новый год. Правда, рассчитываться за подарок предполагалось целых двадцать лет – до этого времени называть жилье собственностью приходилось с большой натяжкой, ведь оно оставалось в залоге у банка. У ПАО «Сбербанк».
Увы, совместного рая – чтоб жить до глубокой старости и умереть в один день – построить не получилось. Супруги оформили развод через три года после приобретения жилья.
Что делать с совместно нажитым?
Вариантов немного: либо в ипотечной квартире остается кто-то один из пары (и, к чести наших мужчин, это чаще женщины), либо жилье продается, долги перед банком гасятся, а то, что осталось, если осталось, делится.
На самостоятельном балансе Анна прожила в ипотечной квартире около года, прежде чем бывшие супруги договорились ее продать. Ей, титульному заемщику, Василий выдал свое согласие на продажу совместно нажитого и эту страницу своей жизни перевернул.
Еще через три года, теперь уже после развода, мужчину настигли крупные неприятности.
В июле 2020 Дальневосточный Сбербанк, как это в народе называется, выкатил Василию иск на сумму, превышающую стоимость квартиры, сложив просроченные долги и проценты, а также неустойки на них.
Но позвольте? Вот же, решением банка № 13693 в июле 2018 года предоставлено «согласие на реализацию объекта недвижимости, являющегося предметом залога в обеспечение обязательств по кредитному договору». И в решении, между прочим, черным по белому написано: «Продажная стоимость залогового объекта составляет 3 150 000 рублей», и банк дает согласие на снятие обременения после поступления денежных средств. Но как-то так вышло, что основной долг перед банком после 2018 года вырос на полмиллиона? И вообще: разве квартира не продана? Еще как продана. Значит, банк получил свои деньги? А вот тут начинается интересная история.
Банк денег… не получал?
Несмотря на то, что снятие обременения с залогового взятого в ипотеку жилья, а значит и какие-либо действия в отношении реализации квартиры возможны только после поступления средств на счет банка, выражаясь языком ведущего специалиста отдела безопасности Сбербанка, «произошла утрата объекта налоговой недвижимости». Ни фига себе! Квартиру обронили…
Механизм потери раскрыт в официальных документах.
В августе 2018-го Анна продала жилье другой паре и соответственно обратилась с заявлением о досрочном погашении кредита, в котором обязалась перечислить на счет банка 2 906 783 рубля 55 копеек. Недостающую до 3 150 000 рублей, указанных банком, сумму она собиралась внести наличными. Согласно законам только в этом случае новые сделки с недвижимостью разрешаются – когда все гильзы в ящике.
Между тем, на счет Анны (а покупатели – новые ипотечные созаемщики ПАО «Сбербанк») приходит 2 900 000 рублей, и банк операцию по списанию суммы в счет оплаты задолженности не проводит: ведь не хватает целых 6 783 рублей 55 копеек. Не порядок! Но выглядит, как техническая ошибка, тем более что недостающую наличку Анна внесла в тот же день, незамедлительно. Так-то из-за этой ошибочки все должно было остаться на своих местах до исправления: Анна и при деньгах, и при недвижимости, а покупатели – без денег и без жилья. Тогда б возникла спорная ситуация, которая, уверена, скоро бы разрешилась.
Но банк обременения с квартиры снял. И новые ипотечные кредиторы, надеюсь, уже четвертый год исправно платят банку за квадратные метры, которые в будущем смогут считать своими. Пусть у них все будет хорошо. Да и банк в принципе свое вернул, выдав кредит на одно и то же жилье дважды.
Денег нет, но вы держитесь
Но вернемся к Анне, на счету которой зависли почти три миллиона рублей. На следующий же день она перевела их на счет третьего лица и, посчитав, что ей вполне по силам потянуть квартирку попроще (а если что – родственники помогут), приобрела новое жилье, а ипотечный кредит (за уже проданную квартиру!) решила продолжить выплачивать. Во всяком случае, такое объяснение давала женщина в прокуратуре. Как это выглядело в документах банка, должного получать сразу два платежа от разных физических лиц, мне не понятно, и у ПАО «Сбербанк» хотелось бы получить ответ на этот вопрос.
Однако ж расчеты Анны на собственные силы не оправдались. В конце 2018-го она инициирует и к июню 2019-го успешно проходит процедуру банкротства, укрывая вновь приобретенное жилье от обращения на него взыскания как единственное. «Сбербанк», заметим, в арбитраже присутствует. Но на нет, как говориться, и суда нет.
Смею предположить, что банк так равнодушно отреагировал на банкротство Анны не потому, что за их с Василием квартиру уже получал деньги от новых заемщиков, а потому, что в случае обнуления Анниных долгов Василий как раз оставался.
— Мне, — рассказывает он, — неоднократно звонили из банка, присылали письмо о погашении задолженности по кредиту. Когда я рассказывал об обстоятельствах, заверяли, что все проверят, что мне беспокоиться не стоит.
А в 2020-м оказался должен более четырех миллионов рублей.
— На суде первой инстанции я узнал и о цене, по которой бывшая супруга продала нашу квартиру – когда я выдавал ей нотариальную доверенность речь шла о большей сумме, и о том, что деньги банк не списал, и о том, что Анна обанкротилась, — говорит Василий. —
На суде пытался выяснить обстоятельства продажи жилья, пытался делать запрос в Арбитражный суд по делу о банкротстве…
— А результат?
— Ну, если вежливо: «вам отказано, потому что ни участником сделки, ни участником банкротного дела вы не являетесь».
— Словом, твое дело – платить и нос не совать?
— Ну, судя по выводу судебной коллегии апелляционной инстанции, так.
«Доводы апелляционной жалобы В. об освобождении его от уплаты задолженности по кредитному договору, о вине банка и А. в продаже залоговой квартиры и непогашении задолженности не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права. Реализация А. залоговой квартиры с разрешения банка, как и погашение закладной, для разрешения настоящего спора не имеют правового значения. Обстоятельством, имеющим значение для дела, является наличие либо отсутствие задолженности по кредитному договору», цитирую документ. И он, не скрою, оставляет в какое-то отчаянное чувство безысходности в поиске справедливости в кредитных организациях.
— Доводы моего клиента, — считает юрист, защищающий права Василия, — основаны на фактических обстоятельствах дела и по существу подтверждают нарушение банком порядка осуществления сделки в части снятия обременения с продаваемого объекта, равно как и бездействие банка в рамках дела о банкротстве Анны, которая на предназначенные для погашения задолженности средства приобрела жилье, а банк, будучи кредитором, обладающим всей информацией по сделке, по существу проходящей в созданных банком условиях, не предпринял никаких шагов. Поэтому мы не сдаемся.
Василий обратился в редакцию, рассчитывая, что публичность истории поможет ему получить оценку банком действий своих сотрудников, выяснить, понес ли кто-то ответственность за «техническую ошибку», которая грозит мужчине обернуться четырьмя миллионами рублей, и готов ли банк свои ошибки исправлять. Статус бывшего мужа не позволяет ему задавать кредитному учреждению такие вопросы тет-а-тет, а наш статус средств массовой информации позволяет. В конце концов, умение признавать ошибки и исправлять их рождает доверие. А вот различные извороты, напротив, больше напоминают системные сбои. И тут безопасность ипотечного кредитования в Хабаровском крае попадает под вопрос.
Ирина Северцева
