О принципах управления недвижимым имуществом в Хабаровске мы разговариваем с заместителем директора АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» Вадимом Слободянюком
— Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым нежилым имуществом – один из основных видов деятельности Центра инновационных технологий…
— … а кроме того, оказание услуг юридическим и физическим лицам, связанным с предоставлением имущества во временное пользование, ремонт, эксплуатация любых объектов гражданского, промышленного и технического назначения.
— Сколько же помещений в ведении ЦИТ?
— В собственности у Центра 540 объектов.
— Наверное, это неплохой доход, который пополняет городскую казну, куда он направляется?
— За предыдущие годы ЦИТ инвестировал в экономику города Хабаровска 5,9 млрд рублей. Доходы, полученные от основной деятельности, за минусом расходов на нее, направляются на реализацию общегородских программ города Хабаровска. К примеру, на проекты «Региональный центр развития зимних видов спорта «Хехцир», «Многофункциональный центр парка им. Гагарина в Индустриальном районе», а также на реализацию проекта незавершенного строительства. Это группа жилых домов по 2-й Портовой в Краснофлотском районе Хабаровска и т.д.
— Какие категории арендаторов предпочитаете: социальных или коммерческих? В чем разница между ними? В чем особенности?
— На объектах акционерного общества размещены юридические лица, предприниматели с разными видами использования помещений, в том числе социальные организации. Ввиду того, что целью предприятия является получение прибыли от сдачи имущества в аренду, то, конечно, предпочтительней передавать в аренду на возмездной основе коммерческим организациям. Но для социальных организаций, которые осуществляют социально значимые виды деятельности для города, у общества предусмотрены льготы по арендной плате. Так, при оформлении договоров аренды с некоммерческими организациями, созданными в целях поддержки и улучшения жизненных условий граждан, при расчете арендной платы применяется понижающий коэффициент при условии использования объекта для целей, установленных учредительными документами.
— А что, бывает иначе?
— Недобросовестные арендаторы, к сожалению, встречаются. Бывает, некоммерческая организация заявляет о себе как о социально значимой, получает льготы на аренду, а по сути – занимается чистой коммерцией, не неся никакой социальной нагрузки.
— И как поступаете с недобросовестными арендаторами?
— Понятно, что те, кто систематически нарушает условия договора аренды как в части оплаты, так и в части использования нежилых помещений, для общества являются нежелательными. При оформлении договора аренды на новый срок таким арендаторам отказываем в дальнейшем сотрудничестве.
— Переход на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями как-то изменил ситуацию во взаимоотношениях с арендаторами? В чем его плюсы? В чем минусы?
— В этом году Центр инновационных технологий вышел на прямое заключение договоров с акционерным обществом «Хабаровская Горэлектросеть». Схема расчетов по договору между арендодателем и ресурсоснабжающей организацией прозрачна. Это позволяет АО «ЦИТ» контролировать выполнение условий договора в части расчетов, не допускать образования задолженности. Работа по переходу на заключение прямых договоров продолжается. В настоящее время их уже заключили на большую часть объектов.
— Вы сказали, что объектов недвижимости у АО «ЦИТ» более пятисот. Не много ли для одной организации? Хватает ли сил справляться на «отлично»?
— Непосредственно акционерное общество своими силами занимается только небольшими объектами. Для содержания, технического или иного обслуживания более масштабных помещений создано ООО «УК «Инфраструктура». Уставной капитал — стопроцентно принадлежит Центру инновационных технологий, и Центр, как собственник недвижимости, вносит ежемесячную плату за содержание и обслуживание. А вот следит за всем УК «Инфраструктура». Принимаются меры по обеспечению функционирования всех систем санитарно-технического и инженерного оборудования, организовывается надлежащее содержание и текущий ремонт мест общего пользования; принимаются необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объектов: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, а также к устранению аварийных ситуаций. Крупные объекты, как правило, имеют социальное значение, поэтому все должно работать исправно и, конечно же, безопасно!
— Знаю, ЦИТ проводил инвентаризацию имущества, каковы итоги? Были ли выявлены нарушения? Каков дальнейший механизм их исправления?
— Обществом постоянно проводится работа по выявлению нарушений условий договоров аренды: случаются и перепланировка помещений, и передача помещений в субаренду без разрешения арендодателя, и долги перед ДГК и управляющими компаниями, и т.п. Выявляем нарушения условий договора, направляем арендатору претензионное письмо для устранения нарушений, а далее проводим повторную проверку. Если арендатор никоим образом не реагирует на просьбу арендодателя, то юридическое управление акционерного общества готовит документы в Арбитражный суд о расторжении договора аренды и освобождении арендуемого объекта.
— И все-таки. Пандемия внесла свои коррективы во многие сферы, в том числе и во взаимоотношения арендаторов и арендодателей. Кто-то поссорился навсегда, а кто-то, напротив, оказывает друг другу поддержку, идет на уступки. Какова обстановка в вашем случае?
— Для организаций и индивидуальных предпринимателей, деятельность которых была приостановлена в соответствии с нормативными правовыми актами правительства Хабаровского края, предоставлено снижение ставок арендной платы на 50% на период с апреля по август 2020 г. Сейчас акционерное общество прорабатывает вопрос об очередной мере поддержки среднего и малого предпринимательства. Она будет заключаться в неначислении пени по арендным платежам по действующим договорам аренды недвижимого имущества за период с 1 ноября 2020 по 31 января 2021 г.
— И будем надеяться, что 2021-й будет для предпринимателей менее проблематичным, чем уходящий високосный.
— С наступающим!
Беседовала Ирина Северцева
